Что подразумевает под собой реконструкция?
Реконструкция объектов капитального строительства (к которым относятся здания, помещения, сооружения и пр., за исключением линейных объектов ) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Т.е. по сути дела реконструкция - это
1. Полная или частичная реорганизация объекта с изменением габаритных размеров и технических характеристик.
2. Проведение дополнительных строительных работ (надстройка и пристройка).
3. Реконструкция либо полная замена всех инженерных коммуникаций.
4. Усиление несущих конструкций.
5. Переоборудование чердачных помещений под мансарду.
Прежде, чем приступить к работам по проектированию, необходимо провести техническое обследование здания и получить исчерпывающую информацию о состоянии несущих конструкций, коммуникаций, инженерного оборудования и т.д. Степень их физического износа позволяет сделать выводы о целесообразности проведения реконструкции.
Далее, имея представление об объеме и видах ремонтно-строительных работ, проектировщик разрабатывает проектно-сметные документы для всех стадий реконструкции: разработка конструктивных элементов, проведение их испытаний, усиление, перепланировка помещений, изменение их функционального назначения, замена конструкций и инженерного оборудования, благоустройство территории, отделка фасада здания и т.д.
Проект реконструкции, подготовленный в минимальном объеме, без лишней детализации, проходит согласование в установленных службах и инстанциях.
Реконструкция дома, как и любые строительные работы, требует соответствующего оформления. Получение разрешения на реконструкцию дома предопределено потенциальной возможностью изменения его внешнего вида, технических и иных характеристик. Более того, выполнение отдельных видов работ по реконструкции дома (гидрогеологические исследования, работы по подготовке проектов внутренних систем электроснабжения, работы по подготовке проектов внутренних систем газоснабжения, земляные работы, монтаж металлических конструкций и т.п.), которые связаны с угрозой дальнейшего безопасного проживания, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
После получения разрешения на реконструкцию дома и выполнения соответствующего комплекса работ в обязательном порядке необходимо получить разрешение на введение дома в эксплуатацию. Для этого необходимо обратиться с заявлением в компетентный орган государственной власти, ранее выдавшего разрешение на реконструкцию дома. В данном случае, к подаваемому заявлению, также подлежат приложению документы, документы, удостоверяющие факт реконструкции дома согласно техническим условиям, проектной документации, а также разрешение на реконструкцию дома, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструкцию можно считать оформленной.
Обращаем внимание, что самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.
Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.
Что касается осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, то состав необходимых документов определен статьей 22 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), а именно при постановке на учет такого объекта или учете его изменений таким документов является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Согласно части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ от 29.12.2004 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, а также внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета реконструированного жилого дома, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, рекомендуем представить:
1.Заявление об учете изменений;
2.Технический план здания или копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
3.Копию документа, подтверждающего соответствующие полномочия представителя заявителя;
4.Копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект капитального строительства (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект капитального строительства в ЕГРП).